Токенізація нерухомості

Зв'яжіться з нашими експертами

Натискаючи кнопку "Відправити" я підтверджую, що я прочитав Політику конфіденційності та погоджуюсь на збирання та обробку моїх персональних даних відповідно до Загального регламенту захисту персональних даних (GDPR).

Токенізація нерухомості кардинально змінює традиційно неліквідний світ інвестування в нерухомість. Процес передбачає перетворення прав власності на нерухомість у цифрові токени на блокчейні. Ці токени представляють дробові частки власності, що дозволяє інвесторам купувати менші частки високоцінних активів. Це відкриває інвестиції в нерухомість для ширшого кола учасників, підвищуючи доступність і потенційно збільшуючи ліквідність.

Пропонуємо детально розібратися, що таке токенізація нерухомості і як отримати всі переваги від цього процесу.

Ключові цифри про токенізацію нерухомості

200 млн $

вартість токенізованого ринку нерухомості

понад 10%

середня рентабельність інвестицій в токенізовану нерухомість

менше 1$

можлива сума початкових інвестицій з використанням переваг токенізації

15 хвилин

середній період між реєстрацією на платформі та першою інвестицією

немає

суворих юридичних процедур на стороні клієнта

641%

зростання токенізованих казначейських продуктів у 2023 році

Юридичний висновок про токенізацію нерухомості

Ганна Воєводіна

Manimama, CEO

"Світ інвестицій в нерухомість стрімко змінюється, і токенізація знаходиться на передовій цієї трансформації. Цей інноваційний підхід пов'язаний зі складними правовими та регуляторними аспектами. Як юрист зі спеціалізованими знаннями в галузі токенізації нерухомості, я тут, щоб провести вас через ці складнощі, забезпечивши безперешкодний і безпечний інвестиційний досвід. Не залишайтеся осторонь - давайте вивчимо можливості, які токенізація пропонує для вашого портфеля".

Виклики для традиційного інвестування в нерухомість

Високі бар'єри для входу на ринок:

  • Значний капітал: нерухомість часто вимагає великого першого внеску (іноді 20% або більше від вартості нерухомості). Додаткові витрати, такі як плата за закриття угоди, судові витрати, податки та страхування, швидко накопичуються. Це може створити значну перешкоду для тих, хто не має достатніх фінансових ресурсів.
  • Обмежений доступ до фінансування: навіть у разі використання фінансування, отримати іпотеку на інвестиційну нерухомість може бути важче або на менш вигідних умовах порівняно з іпотекою на житло, яке займає власник. Це ще більше обмежує доступ до ринку нерухомості.
  • Приховані перешкоди: окрім очевидних фінансових витрат, часто відіграють роль перешкоди, про які менше говорять. Набуття необхідних знань про оцінку, аналіз ринку та юридичні процеси потребує часу та зусиль. Ці менш відчутні інвестиції можуть бути настільки ж непосильними, як і початкові фінансові витрати для тих, кому бракує знань чи ресурсів, щоб зорієнтуватися в них.

Відсутність диверсифікації:

  • Ризик одного активу: традиційні інвестиції в нерухомість часто зосереджуються на одному об'єкті в певному регіоні. Це концентрує ваш ризик - якщо щось негативно впливає на вартість нерухомості або на місцевий ринок, це може вплинути на всі ваші інвестиції.
  • Проблеми розподілу інвестицій: щоб зменшити цей ризик за допомогою диверсифікації, в ідеалі ви хочете придбати кілька об'єктів нерухомості в різних місцях. Це вимагає значного збільшення капіталу та управлінських зусиль, що є недосяжним для багатьох інвесторів.

Волатильність ринку:

  • Зовнішні фактори: нерухомість, на відміну від деяких інших інвестицій, дуже чутлива до зовнішніх подій. Спад в економіці в цілому, раптовий стрибок процентних ставок або навіть зміни на місцевому ринку праці можуть негативно вплинути на вартість вашої нерухомості та дохід від оренди, який вона генерує. Така вразливість до зовнішніх чинників робить нерухомість менш передбачуваною інвестицією за своєю суттю.
  • Ілюзія стабільності: хоча довгострокові тенденції історично свідчать про зростання вартості нерухомості, важливо пам'ятати, що минулі показники не гарантують майбутніх результатів. Важливо усвідомлювати циклічність ринків нерухомості та можливість періодів стагнації або навіть падіння цін на нерухомість.

Неліквідність:

  • Складний процес продажу: продаж нерухомості - це тривалий процес. Від пошуку покупця до узгодження ціни, проведення перевірок, оцінки та оформлення документів можуть знадобитися місяці, щоб перетворити власність на гроші.
  • Труднощі з отриманням коштів: така неліквідність ускладнює швидкий доступ до ваших інвестицій у разі надзвичайних ситуацій або раптових потреб. Ви не можете легко отримати гроші з вартості нерухомості, якщо вона не була продана.
  • Проблема прийняття вимушених рішень: неліквідність ставить інвесторів у ситуацію "все або нічого". Необхідність швидко продати нерухомість, навіть на неідеальному ринку, ставить вас у вимушену позицію. Це послаблює ваші позиції на переговорах і може призвести до того, що ви погодитеся на нижчу ціну лише для того, щоб позбутися капіталу.

Управлінські витрати:

  • Приховані часові втрати: хоча привабливість доходу від оренди може здатися пасивною, реальність оренди часто передбачає значні витрати вашого часу. Оголошення вакансій, ретельна перевірка потенційних орендарів, координація ремонтних робіт та дотримання правових норм не завжди буває швидким і легким процесом. Ці "приховані" витрати часу можуть зменшити ваш загальний прибуток і особисту свободу.
  • Емоційний фактор: окрім фактору часу, вирішення суперечок з орендарями, переслідування несплаченої орендної плати або реагування на аварійні ситуації може призвести до емоційного напруження та стресу. Для інвесторів зі слабкою психікою або безпристрасним підходом це може суттєво нівелювати фінансові вигоди від володіння нерухомістю.
  • Делегування повноважень за певну плату: компанії з управління нерухомістю можуть полегшити значну частину цього тягаря, але вони працюють не безкоштовно. Передача управління на аутсорсинг означає включення їхніх гонорарів у ваші прогнозовані прибутки, що може знизити загальну прибутковість.

Географічні обмеження:

  • Упущення загальної картини: зосередження уваги виключно на місцевій нерухомості може закрити вам очі на більш прибуткові ринки в інших місцях. Території зі значним зростанням кількості робочих місць, сприятливим податковим середовищем або новими інфраструктурними проектами можуть запропонувати кращу рентабельність інвестицій або нижчі бар'єри для входу на ринок.
  • Труднощі з експансією: навіть маючи значний капітал, географічна обмеженість інвестицій може перешкоджати швидкому зростанню вашого портфеля. Концентрація в одному регіоні робить вас більш вразливими до регіональних економічних спадів і обмежує ваші можливості скористатися перевагами кількох ринків, що зростають одночасно.

Переваги токенізації нерухомості

Зниження бар'єрів для входу на ринок

За допомогою цифрових токенів, які представляють право власності на нерухомість, токенізація дозволяє здійснювати часткове володіння нею. Замість того, щоб купувати весь об'єкт нерухомості, інвестори можуть придбати токени, що представляють меншу частину, що значно зменшує початковий капітал, необхідний для участі.

Підвищення ліквідності

Токенами можна торгувати на вторинних ринках або спеціалізованих біржах. Це забезпечує більшу ліквідність у порівнянні з традиційною нерухомістю, де пошук покупця може зайняти місяці. Інвестори можуть швидше продавати свої позиції за бажанням, забезпечуючи фінансову гнучкість.

Забезпечення диверсифікації

Токенізація полегшує інвесторам створення диверсифікованого портфеля нерухомості. Купуючи токени, що представляють різні об'єкти нерухомості, інвестори розподіляють свої ризики між різними активами, локаціями та типами ринків.

Зменшення управлінських витрат

Багато з платформ з токенізації нерухомості беруть на себе обов'язки з управління нерухомістю, включаючи вибір орендарів, технічне обслуговування та збір орендної плати. Це звільняє інвесторів від прямих обов'язків орендодавця, особливо тих, хто не має часу або досвіду в управлінні нерухомістю.

Вирішення проблеми волатильності ринку

Хоча токенізація нерухомості не усуває волатильність ринку повністю, вона може зменшити ризики, завдяки диверсифікації. Крім того, підвищена ліквідність може зменшити деякі різкі коливання цін, пов'язані з неліквідними активами нерухомості.

Географічне розповсюдження

Токенізація усуває географічні бар'єри, дозволяючи інвесторам з усього світу брати участь у перспективних проектах нерухомості. Це відкриває доступ до набагато ширшого спектру можливостей у сфері нерухомості та потенційних інвестиційних прибутків.

Наші послуги

Як юридична фірма, що спеціалізується на обслуговуванні проектів токенізації, ми готові запропонувати повний спектр юридичних послуг, адаптованих до унікальних потреб цієї сфери, що стрімко розвивається, включаючи:

Відповідність регуляторним вимогам

  • Супровід у складному регуляторному середовищі індустрії токенізації та блокчейну
  • Забезпечення комплаєнсу відповідно до місцевого та міжнародного законодавства, включаючи регулювання цінних паперів, вимоги AML та KYC

Вибір юрисдикції

  • Дослідження та створення оптимальної корпоративної структури для проектів токенізації з правильною правовою структурою, відповідними податками та інвестиційною привабливістю

Супровід випуску токенів

  • Підготовка всіх необхідних документів для випуску токенів та усунення ризиків визнання токенів цінними паперами (у разі необхідності)

Структурування бізнесу

  • Оцінка вашої бізнес структури, проведення необхідних досліджень, подальший аналіз та допомога в реалізації ваших планів

Маркетинг і реклама

  • Підготовка маркетингового плану для вашого бізнесу
  • Коригування рекламного плану
  • Створення веб-сайту

Кейси застосування токенізації нерухомості

Токенізація нерухомості в Дубаї

Одним з проектів була робота над токенізацією нерухомості в Дубаї. На той час Регулюючий орган з питань нерухомості забороняв мати більше чотирьох інвесторів в одному об'єкті нерухомості. Ми запропонували клієнту ідеальне рішення - кожен об'єкт буде належати та управлятися спеціальною компанією (SPV). SPV - це юридична особа, яка володіє нерухомістю. Таким чином, кожен токен представляє вашу частку в такому SPV. Потім SPV наймає спеціального менеджера, щоб переконатися, що нерухомість управляється належним чином, щоб максимізувати доходи від власності. Використовуючи сучасну та зручну платформу, кожна людина може бути акціонером і заробляти гроші, отримуючи дивіденди.

Протягом інвестиційного періоду, у разі різкої зміни ринкової кон'юнктури, управитель піднімає питання про продаж об'єкта нерухомості. Середній інвестиційний період становить 3-5 років, після чого, в кінці інвестиційного періоду, нерухомість буде продана, а частка інвестора в доходах від продажу (після вирахування всіх відповідних транзакційних витрат) буде розподілена між усіма інвесторами відповідно до їхньої власності в SPV (кількості акцій). На цьому етапі інвестиції користувача вважаються погашеними (з прибутком або збитком), а SPV згодом буде ліквідовано.

Суть дубайської моделі полягає в наступному:
  • Необхідно створити дубайську компанію.
  • Компанія повинна мати ліцензію Дубайського управління фінансових послуг (DFSA).
  • Жодна особа не може володіти більш ніж 33% одного об'єкта нерухомості.
  • Користувачі повинні пройти суворі процедури AML/CFT.
  • Інвестори приймають рішення щодо нерухомості та отримують дохід залежно від кількості токенів, якими вони володіють.

Токенізація нерухомості в США

Manimama виступає довгостроковим юридичним радником видатної платформи з токенізації нерухомості Binaryx. Це ринок, де користувачі можуть купувати та продавати токени нерухомості. Токенізація - це процес передачі права власності на нерухомість у блокчейн. Кожен користувач може переглядати і купувати об'єкти, які вже виставлені на продаж, та/або виставляти на продаж власну частку токенізованої нерухомості. Дані на Маркетплейсі надходять з блокчейну та системи оракулів, надаючи користувачам всю необхідну та актуальну інформацію, включаючи рейтинги, історичні показники та очікувану прибутковість кожного токенізованого об'єкту нерухомості.

Будь-який власник токенів нерухомості може легко продати свої токени іншим користувачам на Маркетплейсі. Токени є паями певної юридичної особи, сформованої як децентралізована автономна організація (DAO). Це форма організації, в якій координація здійснюється без централізованого контролю, але з використанням деяких автоматизованих алгоритмів (наприклад, реалізованих в смарт-контрактах). Власники токенів стають власниками майна, що належить їхній DAO LLC, на яку зареєстровано право власності. DAO LLC має окрему структуру власності та юридичну структуру, яка захищає членів та власників токенів.

Такий бізнес може працювати відповідно до Закону SF0038, прийнятого в штаті Вайомінг, США, у 2021 році. Він дозволяє створювати компанії з кількома співвласниками з усього світу, при цьому право власності оформлюється в кілька кліків. На кожен об'єкт нерухомості можна зареєструвати нову юридичну особу (LLC) у штаті Вайомінг, США. Інвестуючи в об'єкт нерухомості, інвестори стають співвласниками цієї юридичної особи.

Коли об'єкт нерухомості збирає повну суму інвестицій, він переходить у власність зареєстрованої юридичної особи. Таким чином, інвестори стають співвласниками цієї нерухомості. Права власності реєструються в публічному та захищеному реєстрі (блокчейн). Кожна компанія управляється окремим смарт-контрактом, а її адреса є публічною і включена в корпоративну документацію кожної компанії DAO LLC у Вайомінгу. Будь-які угоди та перекази здійснюються відповідно до законодавства США.

Суть американської моделі полягає в наступному:
  • Необхідно заснувати DAO-компанію у Вайомінгу або іншій юрисдикції.
  • Немає необхідності отримувати будь-яку ліцензію.
  • Користувачі повинні пройти суворі процедури AML/CFT.
  • Інвестори приймають рішення щодо власності та отримують дохід в залежності від кількості токенів, якими вони володіють.
  • Токени можна продавати на різних платформах і біржах без втрати їх вартості.

Краудфандинг у токенізації нерухомості

Краудфандинг - це спосіб збору коштів для фінансування проектів та бізнесу. Він дозволяє фандрайзерам збирати гроші від великої кількості людей через онлайн-платформи. Краудфандинг найчастіше використовується компаніями-початківцями або зростаючим бізнесом як спосіб доступу до альтернативних джерел фінансування. Краудфандинг є ліцензованим бізнесом у всьому світі, і ми можемо запропонувати багато зручних юрисдикцій для створення краудфандингової платформи.

Рішення 1.Створення європейської компанії з ліцензією на краудфандинг.

Відповідно до ст. 3 Регламенту (ЄС) 2020/1503 про європейських постачальників послуг краудфандингу, послуги краудфандингу можуть надаватися лише юридичними особами, які створені в ЄС та отримали дозвіл на надання послуг краудфандингу. Відповідно до ст. 12 юридична особа, яка має намір надавати послуги краудфандингу, повинна звернутися до компетентного органу держави-члена, в якій вона заснована, із заявою про надання їй статусу постачальника послуг краудфандингу. Отже, якщо ви створюєте компанію в Європі, за законом вона повинна мати ліцензію в країні, де вона заснована.

Рішення 2. Створення нової місцевої компанії з краудфандинговою ліцензією в Канаді.

Ми пропонуємо заснувати нову компанію в Канаді, щоб не підпадати під регулювання ЄС. Зміщення фокусу з європейського ринку дозволяє мінімізувати регуляторні вимоги та операційні ризики, одночасно отримуючи вигоду від менш суворого канадського законодавства. Канадський регулятор дозволяє нам працювати з клієнтами за межами Канади, і ми можемо допомогти у створенні такої компанії.

Рішення 3. Ми готові створити цифрову платформу для часткового інвестування в нерухомість, яка базується в Дубаї (далі - платформа/частка). За допомогою такої платформи користувач може легко інвестувати будь-яку суму в об'єкт нерухомості, який вказаний на платформі. ОАЕ надають різноманітні інструменти для оформлення інвестиції. Наприклад, це може бути компанія, зареєстрована в Дубайському міжнародному фінансовому центрі (DIFC) і регульована Дубайським управлінням фінансових послуг (DFSA). Така компанія може отримати ліцензію на краудфандинг і підтримати реєстрацію SPV (компанії спеціального призначення) для кожного об'єкта нерухомості, переліченого на платформі, названого дубайською компанією.

Чому варто працювати з Manimama?

  • Експертиза у сфері блокчейну та цифрових активів
  • Досвід роботи з проектами з токенізації
  • Комплексна юридична підтримка
  • Індивідуальні юридичні стратегії
  • Дотримання нормативних вимог
  • Управління ризиками та вирішення спорів
  • Контакти в индустрії
  • Конфіденційність та довіра

Якщо вам потрібна юридична експертиза для вашого проекту токенізації, будь ласка, зв'яжіться з нашою юридичною командою, яка допоможе вам запустити ваш проект.

Часті запитання

  • Що таке токенізація нерухомості та чим вона відрізняється від традиційних інвестицій у нерухомість?
    Токенізація нерухомості — це процес надання права власності на нерухомість (або відповідний портфель) за допомогою цифрових токенів у блокчейні, що дозволяє дробити володіння та спрощувати торгівлю порівняно з традиційними інвестиціями у нерухомість.
  • Якими є потенційні переваги токенізації як для інвесторів, так і для власників нерухомості?
    Інвестори отримують вигоду від підвищення ліквідності, зниження інвестиційних бар'єрів та потенційної диверсифікації, тоді як власники нерухомості отримують доступ до ширшого пулу капіталу та можуть спростити процес продажу.
  • Як забезпечується безпечне зберігання та керування токенами цифрової нерухомості?
    Безпечне зберігання токенів зазвичай включає комбінацію спеціалізованих криптовалютних гаманців і депозитарних служб, при цьому точні заходи безпеки залежать від платформи і конкретного токена.
  • Як токенізація нерухомості впливає на оцінку нерухомості?
    Токенізація потенційно може зробити оцінку прозорішою за рахунок збільшення доступності даних, а дроблення може призвести до більш широкого діапазону оцінок на основі цін окремих токенів.
  • Які ризики інвестування в токенізовану нерухомість?
    Ризики включають волатильність ринку, невизначеність регулювання, потенційний технологічний збій та невід'ємні ризики, пов'язані з базовим активом нерухомості.
  • Де інвестори можуть знайти пропозиції щодо токенізації нерухомості та взяти участь у них?
    Інвестори можуть знайти пропозиції на спеціалізованих платформах токенізації нерухомості через деякі біржі токенів або безпосередньо від компаній, що випускають токени.

Відгуки клієнтів

"Працюючи з Manimama OU протягом останніх двох років, я можу з упевненістю стверджувати, що її юридична експертиза у сфері фінтеху не має собі рівних".

"Manimama - це не просто юридичний радник. Це надійні партнери, які підтримують нас протягом 3 років у процесі токенізації нерухомості по всьому світу".

"Якщо ви шукаєте юридичну фірму, яка поєднує глибокі знання з динамічним підходом, Manimama OU є найкращим вибором".

Наші останні юридичні дослідження

Договори без сюрпризів: простий чек-лист для кожного

У цій статті ми зібрали основний набір пунктів, які слід перевіряти в договорі, і розібрали типові юридичні “гачки”, щоб ви могли уникнути неприємних ситуацій. Це практичний посібник для тих, хто хоче відчувати впевненість у своїх рішеннях. Мінімальний набір пунктів, які варто перевіряти Щоб уникнути помилок при підписанні договорів, завжди починайте з базових речей. Нижче —…

Лютий / 12 / 2025
Докладніше

Криптовалюта в Україні: Як Закон № 2074-IX міг змінити “правила гри”

У цій статті юристи Manimama описують поточний стан регулювання криптовалют в Україні, зосереджуючись на прийнятті та наслідках Закону № 2074-IX «Про віртуальні активи». У ній висвітлюються проблеми імплементації цього закону, його потенційний вплив на ринок криптовалют, а також юридичні та практичні питання, які все ще залишають цей сектор значною мірою неврегульованим. Основні положення Закону Верховна…

Лютий / 11 / 2025
Докладніше

Реєстрація компанії в Сент-Кітс і Невіс: Юридичні аспекти та поради

Якщо ви плануєте розпочати бізнес у Карибському регіоні, то Сент-Кітс і Невіс є відмінним вибором для реєстрації вашої компанії. Команда Manimama провела глибоке дослідження, проаналізувала основні тонкощі створення компанії в Сент-Кітс і Невіс та готова поділитися своїми результатами й допомогти з вибором належної юрисдикції.  То які ж переваги має реєстрація компанії (бізнесу) в Сент-Кітс і…

Лютий / 10 / 2025
Докладніше

Зв'яжіться з нами

Якщо наша пропозиція зацікавила, ми просимо заповнити наведену нижче форму, щоб дізнатися більше. Таким чином ми гарантуємо доступ до комплексної комерційної персоналізованої пропозиції з актуальними цінами та детальною інформацією.

Ми з нетерпінням чекаємо на можливість співпраці та надання виняткових рішень, які відповідають і перевершують очікування будь-якого Клієнта.

Зміст цієї статті призначений для надання загального керівництва з предмета, а не для розгляду як юридичної консультації.